الدليل الكامل لأهم نصائح قانونية عند شراء عقار

نصائح قانونية عند شراء عقار

العقار هو كل ملك ثابت في مكانه له أصل بحيث يصعب نقله دون إتلافه، وبالتالي فإن العقار يشمل الأرض وكل ما اتصل بها اتصال قرار مثل البنايات، الأشجار، فالعقار قد يكون ارضا سكنية، زراعية، فلل أو قصور او شقق، وفي هذا المقال سوف نتطرق إلى أهم نصائح قانونية عند شراء عقار.

الذهاب إلى دائرة الأملاك والأراضي والتسجيل العقاري

أُنشأت دائرة الأراضي والأملاك في إمارة دبي بموجب القانون رقم (7) لسنة 2013 بشأن دائرة الأراضي والاملاك، وتسعى دائرة الأراضي والأملاك دائماً إلى الاهتمام بـخدمات التسجيل العقاري والسجل العقاري وتسجيع الاستثمار العقاري، والهدف من ذلك النظام هو العمل على توحيد الأنظمة وتكامل الخدمات الخاصة بها في منظومة واحدة يتم دعمها من قبل الأنظمة التقنية الحديثة التي تتوافق مع المعايير العالمية بالاعتماد على نظام (الطابو) الذي يعمل على حفظ جميع الحقوق العقارية، ويوجد في ذلك النظام المزيد من النظم الفرعية التي من بينها التسجيل المبدئي والعمل على إثبات الحق الشخصي لمالكي العقارات وهو ما يسهل الحصول عليه من خلال التعامل مع محامي العقارات في الإمارات.

التأكد من توفر عقد ملكية العقار في الإمارات

اتخذت دولة الإمارات العربية المتحدة خطوات كبيرة نحو التحول الرقمي وأتمت الخدمات بما يضمن توفير الوقت والجهد والتكلفة على متلقي الخدمة، ومن بين جميع القطاعات، حاز القطاع العقاري في الإمارات على اهتمام خاص نظراً لدوره الكبير في دفع عجلة التنمية، حيث تم إطلاق عدد من التطبيقات العقارية في دبي التي ساهمت بشكل كبير في تحسين تجربة الاستثمار العقاري، ومن أبرز هذه التطبيقات تطبيق دبي ريست الذي ساهم بشكل كبير في تسهيل عمليات بيع وشراء العقارات، وسنتحدث في هذا المقال عن إحدى خدمات التطبيق المهمة وهي التحقق من شهادة التملك تطبيق دبي ريست والخطوات المطلوبة لذلك.

ما هي أهمية تطبيق دبي ريست؟

يتميز تطبيق دبي ريست باعتماده على منظومة رقمية فائقة التطور، ما يجعله مواكباً لتغيرات السوق ويساعد الملاك على إجراء مختلف أنواع المعاملات، مثل التحقق من شهادة التملك من خلال تطبيق دبي ريست دون الحاجة إلى الحضور الشخصي إلى مقر الدائرة أو مراكز الخدمة في دبي.

توكيل بيع العقارات

يجب أن يكون التوكيل الرسمي لبيع عقار محددًا، حيثُ لا يمكن استخدام التوكيل العام لمعاملة البيع. يعني على وجه التحديد أن التوكيل يجب أن يذكر على وجه التحديد تفاصيل الملكية ( رقم قطعة الأرض ، المبنى ، رقم الوحدة ، إلخ) ونية المدير لتفويض الوكيل بنقل الملكية عن طريق البيع، يجب أن يحدد التوكيل بوضوح ما إذا كان الوكيل سيتلقى عائدات البيع باسم الوكيل، تتطلب دائرة الأراضي والأملاك في دبي بندًا محددًا في التوكيل إذا حصل الوكيل أو المحامي على عائدات البيع بالاسم الشخصي للمحامي أثناء بيع العقار، هذا أمر مهم في الاعتبار لأن بعض مالكي العقارات قد لا يكون لديهم حسابات بنكية داخل الإمارات العربية المتحدة ولا يمكنهم استلام شيك مدير باسمهم.

يمكن منح التوكيل للوكيل / السمسار العقاري ، بشرط ألا يتصرف الوسيط كوسيط في نفس الصفقة

وفقًا لأحدث لوائح دائرة الأراضي والأملاك في دبي ، يمكن تعيين وسيط عقاري من خلال توكيل رسمي لإجراء معاملة عقارية لبيع أو شراء عقار نيابة عن المالك، ومع ذلك لا يمكن للوكيل العقاري نفسه أن يعمل كوسيط في نفس الصفقة، تم فرض هذه القواعد والتدابير الوقائية لتلافي تضارب المصالح بين الوكيل العقاري والوسطاء العقاريين أو الوكلاء ولتوفير الحماية اللازمة للمستثمرين.

لماذا هناك حاجة لعمل توكيل عقاري؟

من خلال منح توكيل رسمي لشخص موثوق به، لا يتعين عليك التواجد في دبي أثناء صفقة عقارية والتي تستغرق أحيانًا وقتًا طويلاً، بدون توكيل رسمي، ستكون هناك حاجة لوجودك الشخصي. على سبيل المثال، قد تستغرق عملية بيع العقارات فترة زمنية تصل إلى شهر، يمكن لوكيلك الاهتمام بكل شيء وتمثيلك بغض النظر عن مكان وجودك. علاوة على ذلك، قد لا تكون على دراية بالمتطلبات والإجراءات الرسمية المتعلقة ببيع أو شراء عقار، لذلك يمكنك تعيين شخص تثق به وشخص على دراية بالقواعد واللوائح في دبي لتمثيلك.

إخلال المشتري بسداد الأقساط العقارية

المطور العقاري هو الشخص المرخص له بمزاولة نشاط شراء وبيع العقارات بغرض تطويرها وتنفيذ مشاريع سكنية تقدم خدمات متكاملة في دولة الامارات العربية المتحدة، ويتولى المطور من خلال هذه المشاريع إنجاز منتجات عقارية متنوعة ما بين منشآت سكنية، وصناعية، وترفيهية، وتوفير مصادر التمويل، للخروج بمشروع يشكل وجهة حضارية في الدولة.

أما التطوير العقاري فهو إنشاء المباني الاستثمارية، من عمارات سكنية، أو فلل، أو منشآت وتهيئتها للسكن، أو للأغراض التجارية، أو الصناعية، أو السياحية، أما المشتري فهو المستثمر الذي يبرم اتفاقاً مع المطور العقاري لشراء عقارات استثمارية.

تولي دولة الإمارات العربية المتحدة اهتماماً كبيراً للأعمال التي يقدمها القطاع الخاص في مجال التطوير العقاري، ولتقنين عمل هذا القطاع أصدرت أمارة دبي مجموعة من قوانين التطوير العقاري وعملت على وضع التشريعات التي تنظم بموجبها التوازن العادل بين جذب الاستثمارات، وحماية المستهلكين أو المتعاقدين، والأموال العامة من جهة، وتحديد حقوق المطور والتزاماته، ومسؤولياته القانونية والمدنية من جهة أخرى.

عادة ما يرغب أيٍ من المواطنين أو الوافدين الأجانب، في شراء وحدة عقارية في مشروع يقوم عليه أحد المطورين، ونتيجة لأحداث قد تطرأ قد يقوم هذا المطور العقاري بإلغاء المشروع بعد حصوله من المستثمرين على دفعة من قيمة الوحدات المباعة، أو قد يحدث العكس إذ لا يقوم المشتري بتسديد الأقساط في مواعيدها المستحقة، وينتج عن ذلك نزاعات عقارية عديدة.

قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي

وضعت أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، المعدل بالقانون رقم (19) لسنة 2017، بنود لحفظ حقوق طرفي العقد من مطورين عقاريين أو مشترين في بيئة آمنة وشفافة لضمان تنفيذ المشروعات العقارية في الوقت المحدد لذلك دون تأخير، وإتمام بناء الوحدة العقارية المتعاقد عليها، وتمليكها للمشتري، وحدد القانون التزامات كل من المطور العقاري والمشتري وبين الأثر المترتب على الإخلال بهذه الالتزامات:

– إن إخلال المشتري بالالتزام بسداد أقساط ثمن الوحدة العقارية في مواعيد استحقاقها وفي الوقت المحدد يؤثر سلباً على سير العمل في المشروع العقاري، وسيؤدي إلى تأخير إنجازه، وإلحاق الخسارة بالمطور العقاري.

– في حال إخلال المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقدية، وعدم التزامه بسداد الأقساط في مواعيد استحقاقها فعلى المطور العقاري وبحسب ما بين قانون تنظيم السجل العقاري الاماراتي، بإخطار دائرة الأراضي والأملاك بإخلال المشتري، وفقاً للنموذج المعد لديها لهذه الغاية وتقوم الدائرة بالتحقق من صحة مزاعم المطور العقاري. وفي حال ثبوت إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية، فإن على دائرة الأراضي والاملاك في دبي اتخاذ الخطوات التالية:

  • إخطار المشتري خطياً بضرورة الوفاء بالتزاماته التعاقدية مع المطور العقاري خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانه بهذا الإخطار.
  • إجراء تسوية ودية بين المطور والمشتري، وفي حال الوصول إلى التسوية يتم إثباتها بمُلحق عقد البيع على الخارطة وتكون ملزمة للطرفين.
  • عند انقضاء المهلة الممنوحة للمشتري دون سداد، أو تسوية، يعطي المطوّر العقاري وثيقة رسمية، تفيد التزامه باتباع الإجراءات القانونية، وتبين نسبة إنجاز المطور العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة.
  • لا يمنح المطور العقاري هذه الوثيقة الرسمية، إلا بعد أن يثبت أن المشتري لم يسدد الأقساط المقررة عليه فعلاً ولم يوف بالتزاماته التعاقدية المقررة بحسب مواعيدها بموجب العقد المبرم معه، عندئذٍ يمنح المطور العقاري هذه الوثيقة الرسمية.

إقرأ أيضًا: قانون الشيكات الجديد.

إجراءات نقل ملكية عقار

تندرج خدمة نقل ملكية عقار ضمن مجموعة كبيرة من الخدمات التي تشرف عليها دائرة التسجيل العقاري ، حيث تسعى الدائرة إلى تطوير وتحسين قطاع العقارات ، وتوفير وقت وجهد المتعاملين، بالإضافة إلى حماية وتوثيق وتنظيم حقوق الملاك والمتعاملين.

نصائح قانونية عند شراء عقار جديد

هناك عدة نصائح عند شراء شقة جديدة في أي من إمارات الدولة، بما فيها معاينة العقار ومقارنة الأسعار، والتأكد من الإجراءات القانونية، وأبرزها آلية نقل ملكية العقار في الشارقة التي سنتحدث عنها فيما يلي:

معاملة نقل الملكية هي ببساطة عملية نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري، وتتطلب بشكل أساسي حضور كل من البائع والمشتري، أو من ينوب عنهما قانونياً، بالإضافة إلى المكتب العقاري الوسيط المعتمد لدى الدائرة (إن وجد)، حيث يتم تقديم الأوراق والمستندات اللازمة ودفع الرسوم واستلام وثيقة نقل الملكية.

المستندات اللازمة لمعاملة نقل ملكية عقار

لتتمكن من إتمام اجراءات نقل ملكية العقار، يتعين عليك تقديم مجموعة من الوثائق التي تنقسم إلى قسمين؛ الأول في حال تسجيل العقار باسم شخص، والثاني في حالة تسجيل باسم شركة.

تسجيل الملكية باسم شخص

• أصل سند الملكية.
• أصل الخارطة الصادرة من دائرة التخطيط والمساحة (حديثة).
• أصل بطاقة الهوية وصورة جواز السفر وخلاصة القيد (للطرفين).
• براءة ذمة من أحد فروع هيئة كهرباء ومياه إن كانت الأرض مبنية.
• براءة ذمة من جمعية اتحاد الملاك أو المطور (للوحدات المفرزة).
• صورة من الشيك إن وجد.

تسجيل العقار باسم شركة

• عقد التأسيس للشركة.
• الرخصة التجارية سارية المفعول.

يشترط أن يكون جميع الشركاء من دول مجلس التعاون الخليجي، وأن تكون الرخصة التجارية مصدقة من الجهات المعنية، بالإضافة إلى تعهد الشركة بعدم إدخال أي شركاء جدد في الرخصة إلا بعد موافقة الدائرة.

ولضمان عدم تعرضك للنصب العقاري يمكنك طلب استشارة قانونية من قبل مختصين في الخدمات القانونية للعقارات.

Leave A Reply