المقدمة

يُعد سوق الإيجارات العقارية في دولة الإمارات العربية المتحدة أحد أكثر الأسواق حيوية ونشاطًا على مستوى العالم، نظرًا للنمو الاقتصادي السريع والتدفق السكاني الكبير من مختلف أنحاء العالم. مع هذا النمو، تبرز العلاقة الإيجارية بين المالك (المؤجر) والمستأجر كعلاقة تعاقدية أساسية تحكمها قوانين محددة تهدف إلى تحقيق التوازن بين حقوق الطرفين. ومن أبرز النزاعات التي تنشأ في هذا السياق هي دعوى إخلاء عقار لعدم سداد الأجرة، والتي تُعتبر من أكثر الدعاوى شيوعًا أمام اللجان والمحاكم المختصة في الإمارات.
تكمن أهمية هذه الدعوى في قدرتها على حماية حقوق المالك في استرداد عقاره واستيفاء حقوقه المالية، مع مراعاة في الوقت نفسه حقوق المستأجر في عدم الإخلاء التعسفي. ينظم هذا الموضوع قوانين إيجارية محلية في كل إمارة، مع وجود إطار اتحادي عام يستند إلى قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته. في دبي، يحكمه القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، بينما في أبو ظبي ينظمه القانون رقم 20 لسنة 2006 وتعديلاته. هذه القوانين تضع شروطًا صارمة لرفع دعوى إخلاء العقار المؤجر، لضمان العدالة والاستقرار في السوق العقاري.
في هذا المقال الشامل، سنستعرض بالتفصيل الجوانب القانونية والإجرائية لدعوى الإخلاء بسبب عدم سداد الأجرة، مع التركيز على الشروط، الإجراءات، والدور المهم للمحامي في مثل هذه القضايا.

أهمية الالتزام بسداد الأجرة في عقود الإيجار

يُعد سداد الأجرة في مواعيدها المتفق عليها الالتزام الأساسي للمستأجر في عقد الإيجار، إذ يُشكل مقابل الانتفاع بالعقار. ينص قانون المعاملات المدنية الاتحادي على أن عقد الإيجار عقد ملزم للطرفين، وأن عدم الوفاء بالالتزامات يُعد إخلالًا جوهريًا يبرر فسخ العقد. في الإمارات، يُعتبر عدم سداد الأجرة سببًا رئيسيًا لنشوء نزاعات إيجارية، حيث يؤدي إلى تراكم الديون وفقدان الثقة بين الطرفين.
الالتزام بسداد الأجرة يحافظ على استقرار العلاقة الإيجارية، ويمنع اللجوء إلى القضاء الذي قد يستغرق وقتًا وجهدًا. كما أنه يحمي المستأجر من مخاطر الإخلاء الجبرى وتسجيل سجل سلبي يعيق استئجاره عقارات مستقبلًا. من جانب المالك، يضمن هذا الالتزام تدفق الدخل المنتظم، خاصة في سوق يعتمد فيه الكثيرون على الإيجارات كمصدر دخل رئيسي. قوانين الإمارات تشجع على الدفع المنتظم من خلال فرض عقوبات على التأخير، مثل الفوائد أو الإخلاء، لتعزيز الانضباط المالي في السوق العقاري.

انتشار نزاعات عدم السداد في سوق الإيجارات

مع النمو السكاني الهائل في الإمارات، خاصة في دبي وأبو ظبي، ارتفع عدد عقود الإيجار بشكل ملحوظ، مما أدى إلى زيادة نزاعات عدم سداد الأجرة. تشير إحصاءات مراكز فض المنازعات الإيجارية إلى أن دعاوى الإخلاء بسبب عدم السداد تشكل نسبة كبيرة من القضايا المرفوعة سنويًا. عوامل مثل التقلبات الاقتصادية، فقدان الوظائف، أو سوء الإدارة المالية من جانب المستأجرين تساهم في هذا الانتشار.
في دبي، يُعامل مركز فض المنازعات الإيجارية آلاف القضايا سنويًا، معظمها متعلق بعدم السداد. أما في أبو ظبي، فتشهد لجان فض المنازعات الإيجارية ارتفاعًا مشابهًا. هذه النزاعات لا تقتصر على العقارات السكنية، بل تمتد إلى التجارية، حيث يؤدي عدم السداد إلى خسائر كبيرة للملاك. يُعزى الانتشار أيضًا إلى تنوع الجنسيات، مما يؤدي أحيانًا إلى سوء فهم للالتزامات القانونية. لذا، أصبحت إخلاء العقار بعد انتهاء العقد أو لعدم السداد أمرًا شائعًا، مما يستدعي وعيًا أكبر بالقوانين.

دور القانون الإماراتي في تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر

يهدف القانون الإماراتي إلى تحقيق توازن عادل بين حقوق المالك والمستأجر، مع الحفاظ على استقرار السوق العقاري. في كل إمارة، توجد قوانين محلية تنظم العلاقة الإيجارية، مثل قانون دبي رقم 26/2007 المعدل، وقانون أبو ظبي رقم 20/2006. هذه القوانين تحدد حقوق الطرفين، شروط فسخ العقد، وإجراءات الإخلاء.
يحمي القانون المستأجر من الإخلاء التعسفي، لكنه يمنح المالك حق إخلاء عقار بالقوة الجبرية في حالات محددة، مثل عدم السداد بعد إنذار. كما يشترط تسجيل العقود في أنظمة مثل “إيجاري” في دبي أو “توثيق” في أبو ظبي لضمان الشفافية. دور القانون يمتد إلى تشجيع الحلول الودية قبل اللجوء إلى القضاء، من خلال لجان التوفيق، لتقليل النزاعات وتسريع الحلول.

الأساس القانوني لدعوى الإخلاء في الإمارات

يستند الأساس القانوني لـدعوى إخلاء عقار إلى قوانين الإيجارات المحلية، مع دعم من قانون المعاملات المدنية الاتحادي الذي يُعد عدم السداد إخلالًا جوهريًا يبرر الفسخ. في دبي، تنص المادة 25 من القانون رقم 26/2007 (المعدل بـ33/2008) على حق المالك في الإخلاء إذا لم يسدد المستأجر الأجرة خلال 30 يومًا من الإنذار الرسمي.
في أبو ظبي، يسمح القانون رقم 20/2006 بالإخلاء لعدم السداد بعد فترة مماثلة. هذه الأحكام تحمي المالك من الخسائر المستمرة، مع إلزام المستأجر بالتزاماته. كما يُشترط في جميع الإمارات إرسال إعلان إخلاء عقار رسمي عبر كاتب عدل أو بريد مسجل لإثبات الإنذار.

متى يحق للمالك رفع دعوى إخلاء العقار؟

يحق للمالك رفع دعوى إخلاء العقار في حالات محددة حصرًا، أبرزها عدم سداد الأجرة. في دبي، يجب أن يمر 30 يومًا على إنذار المستأجر دون سداد. تشمل الحالات الأخرى: التأجير من الباطن دون إذن، استخدام العقار لغرض غير متفق عليه، أو إلحاق ضرر بالعقار.
في أبو ظبي، مشابهة الشروط مع إمكانية الإخلاء عند انتهاء العقد بإشعار مسبق. لا يجوز الإخلاء قبل انتهاء العقد إلا لأسباب قانونية، ويُمنع الإخلاء الذاتي بالقوة، تحت طائلة المسؤولية الجنائية.

شرط الإنذار قبل رفع دعوى الإخلاء

يُعد الإنذار الرسمي شرطًا أساسيًا لرفع الدعوى. يجب إرسال إعلان إخلاء عقار كتابيًا عبر كاتب عدل أو بريد مسجل، يطالب بسداد الأجرة خلال 30 يومًا. عدم الإنذار يبطل الدعوى، كما أثبتت أحكام المحاكم.
الإنذار يمنح المستأجر فرصة للتصحيح، ويُثبت جدية المالك. في حال عدم الاستجابة، يُرفق الإنذار مع صحيفة الدعوى كدليل.

هل يمكن للمستأجر تفادي الإخلاء بعد رفع الدعوى؟

نعم، يمكن للمستأجر تفادي تنفيذ إخلاء العقار بسداد المستحقات كاملة قبل صدور الحكم النهائي أو خلال الجلسات. في بعض الحالات، تقبل اللجان تسوية ودية أو خطة سداد.
إذا سدد المستأجر قبل التنفيذ، يسقط الحكم. كما يحق له الدفاع بإثبات دفع أو وجود نزاع على المبلغ. ومع ذلك، التكرار قد يؤدي إلى إخلاء تلقائي.

دور المحامي في دعوى إخلاء العقار

يلعب المحامي دورًا حاسمًا في تنفيذ إخلاء عقار. يقوم بصياغة الإنذار، رفع الدعوى، جمع الأدلة، والتمثيل أمام اللجان أو المحاكم. للمالك، يضمن المحامي الالتزام بالإجراءات لتجنب رفض الدعوى. للمستأجر، يساعد في الدفاع أو التفاوض على تسوية.
استشارة محامي متخصص في المنازعات الإيجارية مثل مكتب ilaw ضرورة لتسريع الإجراءات وتحقيق أفضل النتائج، خاصة في قضايا معقدة تشمل إخلاء العقار بعد انتهاء العقد أو عدم السداد المزمن.